Les actualités de l'agence immobilière Paris 75016

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Paris XVIe, le luxe cool

Paris XVIe, le luxe cool
Il y a vingt ans, la tendance se fabriquait à l'est. Il y a dix ans, elle s'est déportée vers le nord. Aujourd'hui, le balancier revient à l'ouest : le seizième a le vent en poupe. Si la modernité est dans le recyclage, l'arrondissement devient post-moderne.

https://www.lesechos.fr/week-end/mode-et-beaute/actualites/030952732589-paris-xvie-le-luxe-cool-2134937.php#xtor=AD-6000

Baromètre de l'immobilier : des hausses en province, Paris reprend son souffle

Publié le 01/12/2017
Baromètre de l'immobilier : des hausses en province, Paris reprend son souffle
Une fois n'est pas coutume, exceptionnellement ce n'est pas la capitale qui donne le « la » à l'ensemble du marché immobilier.
https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/030955573326-barometre-de-limmobilier-des-hausses-en-province-paris-reprend-son-souffle-2134901.php#

Logement : l'encadrement des loyers est annulé à Paris

Publié le 28/11/2017
Logement : l'encadrement des loyers est annulé à Paris

Le tribunal administratif de Paris a rejeté trois arrêtés qui fixaient des loyers de référence. Une "mauvaise décision", pour la Ville de Paris.
https://tempsreel.nouvelobs.com/justice/20171128.OBS7944/logement-l-encadrement-des-loyers-est-annule-a-paris.html

Immobilier : la dynamique va-t-elle se poursuivre ?

Achat vente appartement Maison Paris 16ème Boulogne-Billancourt

Mathias Thépot

Un sondage BVA fait craindre la remontée d'une forme de pessimisme chez les ménages qui souhaitent se loger en 2017.

Les performances exceptionnelles des marchés immobiliers en 2016 en France pourront-elles se reproduire dans les prochains mois ? Environ 850.000 transactions dans l'ancien ont été réalisées, le score le plus élevé depuis plus de 10 ans. Sur le marché du neuf, les mises en chantier et les permis de construire enregistrent des performances à deux chiffres. Une excellente année pour l'activité immobilière en France, donc. Mais 2017 pourrait s'avérer plus compliquée.
Cela dépendra en premier lieu de l'évolution des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers qui ont, du reste, amorcé une légère hausse en décembre : après un an de baisse continue, les taux d'intérêt ont très légèrement augmenté en décembre à 1,34% en moyenne, a annoncé l'observatoire Crédit Logement/CSA. Même si ces taux ont « sans doute atteint un seuil historique, en-dessous duquel il sera difficile de descendre », relevait récemment à l'AFP Elix Rizkallah, président de Laforêt, ils « offrent aux emprunteurs un pouvoir d'achat qui dynamise l'ensemble du marché immobilier ».

Les Français plus pessimistes sur les conditions de logement

Un sondage BVA paru ce mardi sur le « climat de l'immobilier au second semestre 2016 » confirme que le niveau des taux d'intérêt de crédits immobiliers sera absolument déterminant en 2017 : « En plus de considérer le coût du crédit comme principal levier à l'investissement (avec 78% de réponses positives), les Français sont toujours plus nombreux à estimer « favorables » ce taux d'emprunt », note l'institut. Mais ils pourraient déchanter cette année. En effet, les Français se montrent plus pessimistes qu'avant lorsqu'il s'agit d'envisager l'évolution lors des douze prochains mois du coût pour se loger incluant le loyer, le remboursement des emprunts, la fiscalité, les charges dont l'énergie, l'eau, les assurances, les travaux.
« Cette perception, pourtant très stable tout au long de l'année 2016 (avec des scores allant de 54% à 55%), fait désormais face à une hausse significative (+8 points) et atteint un niveau jamais observé depuis 2015. » Par ailleurs, les ménages restent très pessimistes sur l'évolution de la situation financière de leur foyer. « Les Français sont toujours aussi peu nombreux à anticiper une amélioration de leur situation financière (20%), quand 49% envisagent une stabilisation et 31% une dégradation », note BVA.

Effet rattrapage en 2016

Ainsi « force est de constater que les Français se montrent à nouveau très prudents et que les conditions favorisant l'investissement ne sont pas entièrement réunies », estime BVA. Il faudra aussi prendre en compte le contrecoup de « l'effet rattrapage » de 2016, un année qui a vu se concrétiser des projets en attente lors des années 2012, 2013 et 2014, où l'activité fut morose : seulement 700.000 transactions de logements anciens ont été réalisées en moyenne.
La reprise a également été soutenue par des mesures politiques : l'instauration du dispositif Pinel dans le neuf fin 2014, et l'élargissement du prêt à taux zéro dans l'ancien début 2016, dont les termes pourraient dans l'absolu être remis en cause après l'élection présidentielle. Mais il semble tout de même que le juge de paix final de l'activité immobilière en 2017 sera le niveau des taux d'intérêt des crédits distribués par les banques.

Logement vacant : comment trouver le bon locataire ?

Agence immobilière Paris 75016

Enrique Moreira

L'Insee affirme que la France compte près de 3 millions de logements vides. Un argument qui revient souvent pour expliquer ce phénomène : les bailleurs auraient peur de tomber sur un mauvais locataire.

Au 1er janvier 2016, la France comptait 2,9 millions de logements vides, à en croire l'Insee. Soit un logement sur huit. Un chiffre qu'il faut toutefois nuancer, estiment d'une manière générale les professionnels de l'immobilier. Même la ministre du logement et de l'habitat durable, Emmanuelle Cosse, évoque plutôt "100.000 logements vacants", en zones tendues et immédiatement mobilisables.
Il faut dire qu'il est difficile de définir ce qu'est réellement un logement vacant. Les résidences secondaires, par exemple, ne sauraient rentrer dans cette catégorie, même si elles sont inhabitées une bonne partie de l'année. Il y a aussi les logements qui viennent d'être rachetés et qui sont en travaux, et, enfin, les logements libres le temps de trouver un nouveau locataire. Dans ces conditions, estime la FNAIM dans un communiqué de presse paru jeudi 5 janvier, "on se demande combien il reste de logements effectivement vacants".

La peur de l'impayé

Pourtant, depuis le 1er janvier, pour inciter les propriétaires à louer (ou à mettre en vente) leurs biens, la taxe sur les logements vacants a augmenté de 50 % la première année et 100 % la seconde. Il est difficile de croire qu'une telle taxe va changer la situation. D'abord, pour les raisons évoquées ci-dessus, qui permettent d'éviter qu'un logement soit considéré comme vacant, ensuite, parce que, comme l'évoquait France 2 dans son JT du lundi 2 janvier, de nombreux bailleurs ont « peur du locataire indélicat ».

Logements vacants : les idées chocs du gouvernement

Les loyers impayés et les dégradations sont les deux principales causes d'inquiétude des propriétaires. Et ce, même si en réalité, « le taux d'impayés s'élève à moins de 5 % du parc locatif en France », estime David Rodrigues, juriste à l'Association de défense des consommateurs et usagers, CLCV. Un chiffre que ne dénonce pas Pierre Hautus, directeur de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) mais qu'il tient à mettre en perspective. « En effet, les contentieux pour loyers impayés ne sont pas si nombreux en pourcentage du parc locatif, explique-t-il. Mais quand ça vous touche, c'est à 100 % pour vous. »

Avoir une bonne relation avec son locataire

Dans l'attente du bon locataire, les propriétaires laissent alors souvent leur logement vide. Mais comment identifier le bon dossier ? Comment savoir si celui à qui on va louer ce qui représente parfois les économies de toute une vie saura en prendre soin et surtout paiera son loyer ? S'il n'y a pas de recette miracle et que « le locataire idéal n'existe pas », estime Pierre Hautus, « les professionnels de l'immobilier estiment qu'en prenant certaines précautions, les bailleurs peuvent protéger leur bien a minima. »
Pour Jean-François Buet, le président de la FNAIM, « les locataires les plus indélicats ne sont pas forcément les plus infortunés ». Même constat pour David Rodrigues, qui recommande donc aux bailleurs de « ne pas se fier uniquement à la nature du contrat (CDD, CDI..) ou aux ressources de la personne ». « Le précepte qui voulait que "je ne loue qu'à un fonctionnaire avec une bonne situation" ne veut pas dire grand chose », ajoute-t-il.
Pour ces professionnels du secteur, la première exigence pour trouver un bon locataire, c'est la communication. Il faut être certain d'être en mesure de discuter avec lui. « On oublie trop souvent qu'une location c'est une relation entre bailleur et locataire, qui va durer en moyenne entre trois et cinq ans », rappelle Jean-François Buet. Il recommande alors de rencontrer moins de candidats à la location, mais de passer plus de temps avec chacun d'entre eux pour « pouvoir jauger le sérieux de la personne ». « C'est l'occasion de créer une relation de confiance pour que, en cas de difficulté, le locataire puisse contacter le bailleur pour trouver un arrangement », ajoute David Rodrigues. Pour Pierre Hautus, « le locataire contactera également le propriétaire si l'appartement se dégrade, au lieu d'attendre qu'il soit trop abîmé, et d'utiliser cet argument pour refuser de payer son loyer ».
Il existe plusieurs moyens de se protéger contre les loyers impayés : les cautions solidaires du locataire, les garanties loyers impayés (GLI) contractées par le bailleur ou encore la caution Visale, un dispositif pour les jeunes de moins de 30 ans. Attention toutefois à respecter certaines règles.
Il n'est pas nécessaire de demander plusieurs cautions solidaires extrêmement élevées (quatre fois le loyer, en CDI, en couple...) sous peine de tomber sous le coup d'une discrimination économique. Un propriétaire n'a pas non plus le droit de demander une caution solidaire s'il souscrit déjà à une GLI. Enfin, il faut faire attention que son locataire entre bien dans le cadre de cette garantie, notamment quant à sa solvabilité.
La meilleure protection restant toutefois de s'arranger avec le locataire, comme le rappelle Jean-François Buet. « Un locataire qui a un mois de loyer de retard, ça peut s'arranger. Deux mois aussi. Mais à partir de trois mois, c'est fini, il ne remontera plus jamais la pente. » En contactant tout de suite le locataire et en essayant de comprendre ce qui ne va pas, une solution facile peut être trouvée souvent très rapidement.

Un bon locataire pour un bon bailleur

Passer du temps avec les candidats à la location, comparer leur état d'esprit et leur sérieux... cela convient dans une ville ou la demande est forte. « Car tous les bailleurs n'ont pas des biens à Paris, Lyon ou Marseille, rappelle le directeur de l'UNPI. On oublie que, souvent, trouver un locataire c'est ne pas avoir de choix et prendre le premier qui se présente. »

Faire les bons choix locatifs

Pour autant, quelques astuces permettent d'éviter de se retrouver avec un locataire peu scrupuleux. « Je répète toujours qu'un bon locataire, c'est avant tout un bon bailleur », explique Pierre Hautus. Qu'est-ce que cela veut dire ? « Qu'il faut regarder la demande locative et s'assurer qu'on loue au bon endroit », répond Jean-François Buet. Ce qui signifie que ce n'est pas la peine de mettre en location un T3 ou un T4 si l'offre est déjà abondante. Il faut être en phase avec ce que cherchent les locataires, avec la situation et les types de biens recherchés.
« Cela veut aussi dire qu'il faut être en phase avec le prix du marché, mais aussi savoir baisser un peu son loyer », ajoute le président de la FNAIM, qui se revendique « partisan des loyers mesurés ». Car, si le bailleur a l'impression d'y perdre au départ, sur le long terme il est gagnant. « Le locataire, qui a le sentiment d'avoir de la chance d'avoir trouvé cette location, prendra soin du bien et surtout il restera », continue Jean-François Buet. Il estime également qu'il vaut mieux perdre un petit peu en baissant son loyer que ne pas trouver de locataire parce que le prix est trop élevé. « Pour un propriétaire, un ou deux mois sans loyer, ça ne se rattrape pas. Surtout quand on a un emprunt à rembourser. »

Demander les bonnes pièces pour le dossier

Le bon locataire, c'est aussi celui qui fournit toutes les pièces demandées dans le dossier, estiment les professionnels de l'immobilier. D'ailleurs, le choix des justificatifs demandés peut aider à faire le tri parmi les candidats. « Tout en recueillant le maximum d'informations, il faut faire attention à ne pas sortir du cadre de ce qui est autorisé ( cf. le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, NDLR ) », rappelle, toutefois, Pierre Hautus.
Rien que les pièces autorisées permettent d'en savoir un peu plus sur la situation du candidat à la location. « En demandant les trois derniers bulletins de paie, cela permet de voir s'il n'y a pas une saisie sur salaire qui viendrait imputer les ressources du locataire », explique le président de l'UNPI. Autre exemple, la feuille d'imposition. Elle permet de connaître la situation familiale du locataire. « La question n'est pas de savoir pourquoi la personne a divorcé, le propriétaire n'a pas le droit de le demander, poursuit-il, mais de savoir si le locataire aura une pension à verser. »
Enfin, « il faut faire attention à préciser certaines choses dans la rédaction du bail ». Ce document, qui détermine la relation entre le bailleur et le locataire, ne précise pas nécessairement « certaines conditions qui peuvent permettre la résolution du bail de plein droit », explique Pierre Hautus. Il recommande ainsi d'y faire mention de l'autorisation des visites de l'appartement par le bailleur, afin de pouvoir s'assurer que le lieu n'est pas dégradé. Ou encore l'obligation pour le locataire d'être assuré.
Autant de précautions à prendre pour s'assurer de choisir le meilleur candidat à la location d'un bien, tout en se rappelant que le locataire idéal n'existe pas. Tout comme en finance, le risque zéro n'existe pas, il faut voir la location comme un risque. Le but consistant simplement à le limiter au possible.

Taux de crédit, prix... Ce qui vous attend sur le marché immobilier en 2017

Achat vente Maison Sologne

Jean-Louis Dell'Oro - Challenges.fr

L’année 2017 s’annonce sous les meilleurs auspices... A condition que la hausse des prix de l'immobilier ne s’accélère pas et que les taux ne remontent pas brutalement.
Le marché immobilier a mangé son pain noir. Après plusieurs années difficiles, il a rebondi fortement en 2016 et la plupart des voyants sont aujourd’hui au vert. Les professionnels du secteur ont d’ailleurs retrouvé le moral. Ainsi, 74% d’entre eux sont optimistes pour le marché du logement cette année, selon le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA. Certes, les prévisions sont toujours un exercice périlleux par nature. Mais en ce début janvier, voici ce à quoi on peut s’attendre pour l’année qui vient de s’ouvrir.

Un volume élevé de transactions dans l’ancien

L’année 2016 devrait battre un nouveau record en nombre de transactions. Century 21 table sur un chiffre proche de 850.000 achats dans l’ancien, qui pourrait dépasser les niveaux historiques d’avant crise. « C’est une bonne année mais je ne dirai pas qu’elle est excellente pour autant », tempère Jean-François Buet, président de la Fnaim. « Si on rapporte le nombre de transactions dans l’ancien au parc de logements existants, on constate que 2,4% des logements ont changé de mains en 2016, alors qu’on a déjà connu des taux de rotation à près de 2,8% », ajoute-t-il.
Le même raisonnement peut s’appliquer avec l’évolution démographique. « Le nombre de ménages a fortement augmenté ces dernières années. Donc si on rapporte le volume de transactions au nombre de ménages, on devrait être à 60.000 transactions de plus qu’actuellement sur un an pour atteindre le niveau de 2006 », analyse Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Même son de cloche chez MeilleursAgents.com, qui calcule que la part des ménages qui ont acheté un logement dans l’ancien devrait atteindre 3% en 2016, soit moins que la moyenne de 3,2% observée sur la période allant de 2000 à 2007.
Le marché de l’ancien n’est donc ni dans une période d’euphorie ni en surchauffe. Traduction: il y a encore de la marge en matière de transactions. « Le marché souffre toujours de la fiscalité locale et du contexte global avec le chômage de masse et les attentats », explique Michel Mouillart. Avec l’amélioration du contexte économique, « on peut s’attendre à une augmentation du nombre de transactions de 4 à 5% », avance-t-il. Ce qui nous amènerait près des 890.000 transactions. Dans sa dernière note, MeilleursAgents.com privilégie quant à lui un volume stable de 830.000 à 850.000 transactions cette année. « Une partie toujours aussi importante des Français ne parvient pas à trouver un emploi pérenne et ne peut donc prétendre répondre aux exigences des banques pour obtenir un prêt immobilier. Nous n’anticipons pas d’évolution majeure en ce sens en 2017 qui ne verra donc pas de progression majeure de la demande », estime ainsi MeilleursAgents.com.
Seul l’encadrement des loyers, qui doit s'appliquer à Lille à partir du 1er février prochain, pourrait doucher l’enthousiasme d’une partie des investisseurs locatifs, à mesure qu’il sera étendu à de nouvelles villes. Bien qu’à Paris, là où la mesure est en place depuis 2015, l’hémorragie annoncée n’ait pas eu lieu . Après des premiers mois difficiles et des mises en vente de petites surfaces anormalement élevées, la part des investisseurs dans la capitale a progressé de 8% entre 2015 et 2016 selon les données de Century 21.

Des taux toujours bas

Si les ressources des ménages resteront vraisemblablement stables, c’est donc cette année encore l’évolution des conditions de crédit qu’il faudra surveiller. « La clé du dynamisme actuel du marché, c’est avant tout les taux bas », confirme Jean-François Buet. Pas de panique à l’horizon sur le sujet. En décembre, le taux moyen des crédits, hors rachats et toutes durées confondues, a légèrement progressé, passant à 1,34% contre 1,31% le mois précédent, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. C’est la première augmentation constatée depuis la mi-2015. A l’époque, la plupart des experts du secteur estimaient que les taux avaient déjà atteint leur plancher naturel, avant que ceux-ci ne reculent finalement de près d’un point en un an. Cette année, on voit cependant mal comment les taux pourraient continuer à descendre. Le mouvement de hausse des taux semble enclenché.
« Ce qui est nouveau, c’est que dans les dernières grilles tarifaires des banques, les taux proposés montent de 0,10 à 0,35 point chez pratiquement toutes les banques et sur toutes les durées », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Cependant, « la hausse des taux est moins forte que ce que ne laissait présager l’augmentation des barèmes des banques », nuance-t-il. « Les taux devraient continuer à monter, mais pas de plus de 0,5 point à moyen terme, sauf événement exceptionnel », avance Philippe Taboret.
Pour un prêt de 200.000 euros sur 20 ans, un taux d’intérêt qui passe de 1,5 à 2% représente 45 euros par mois en plus de mensualité. « Pas de quoi désolvabiliser la demande », résume Philippe Taboret. D’autant qu’au cours des quatre dernières années, une fois prises en compte l’évolution des prix et celle des taux, « les acheteurs ont gagné 30% de pouvoir d’achat immobilier », indique Philippe Taboret. Dans son bilan annuel, l’agence Laforêt arrive peu ou prou aux mêmes résultats : +26% de pouvoir d’achat entre 2012 et 2016.
« Nous sommes sur des conditions de crédits qui étaient inimaginables il y a encore quelques années. Cela a tenu le marché à bout de bras en 2015 et 2016 », rappelle Michel Mouillart. « La remontée qu’on observe depuis quelques semaines est particulièrement légère, surtout quand on a en tête les événements qui ont secoué les marchés obligataires dernièrement », souligne-t-il. Par contre, une remontée des taux « se répercute d’abord sur les dossiers les moins bons », note Philippe Taboret. Les ménages les plus modestes avec un faible apport, et qui étaient déjà à la limite de leur capacité d’endettement, pourraient ainsi devenir moins nombreux à accéder à la propriété.

L’impact de la présidentielle

En 2017, la principale incertitude pourrait finalement provenir moins des conditions de crédit que… de la politique. L’élection présidentielle et les élections législatives vont inévitablement charrier avec elles les propositions sur le logement plus ou moins loufoques de la part de candidats en mal de temps d’antenne. La situation se décantera par la suite en fonction des vainqueurs. « Les six premiers mois de l’année seront dans le même rythme que la fin d’année 2016. En revanche, l’évolution du marché au 2e semestre dépendra des annonces politiques qui auront lieu après la présidentielle et les élections législatives », anticipe Jean-François Buet. Sur le marché du neuf, « avant les élections, il y a toujours un certain flottement dans les attributions de permis de construire. Or, le niveau des stocks de logements est proche de 9 mois, ce qui est très peu », s’inquiète par ailleurs Ivain Le Roy Liberge, directeur général de Sully Promotion.

Des prix qui ne devraient pas flamber

Dans un tel contexte, à quoi peut-on s’attendre en matière de prix? Après une stabilisation en 2015, les prix dans l’ancien ont repris leur marche en avant. « En 2016, ils ont augmenté d’environ 2%. Pour 2017, on prévoit une hausse comprise entre 2 et 3% », projette Jean-François Buet. « Il y a toutefois encore une grande disparité entre d’une part les grandes métropoles et le reste de la France, et d’autre part entre les biens de qualité et les autres », prévient Jean-François Buet. « Les prix ont augmenté d’environ 3% en 2016. On devrait rester sur le même rythme de progression en 2017 », juge pour sa part Michel Mouillart. « Il y a des éléments qui ont joué en 2016 et qui ne joueront plus cette année. D’un côté, en 2016, la hausse moyenne des prix en France avait été freinée par le fait que, dans beaucoup de villes, le marché était encore à la peine. Pour les grandes villes de plus de 100.000 habitants, il a fallu attendre septembre-octobre pour que ça reparte partout. Ce ne sera plus le cas en 2017. D’un autre côté, on a constaté en 2016 le retour des propriétaires qui vendent pour racheter un bien derrière. Une partie de la hausse avait été alimentée par eux. Cela jouera moins désormais. Au final, ces deux éléments devraient s’équilibrer », détaille Michel Mouillart. La plupart des professionnels du secteur tablent sur des scénarios similaires.
MeilleursAgents.com envisage une hausse limitée entre 0 et 3%. Les vendeurs, qui ont repris la main depuis l’automne, devront toutefois veiller à ne pas se montrer trop gourmands, au risque de bloquer le marché. « Les vendeurs, en fin d’année (2016), ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité », constate ainsi Century 21.

Le neuf en convalescence

« On devrait tourner autour de 378.000 mises en chantier en 2016 et aller vers les 400.000 cette année », prévoit Michel Mouillart. La construction retrouve du souffle mais est encore loin de ses meilleures années. « Avant la crise, on tournait autour de 492.000 mises en chantier », rappelle-t-il. « Nous étions descendu très bas ces dernières années. Cela va indéniablement mieux. Avec le Pinel, on a retrouvé des niveaux d’investisseurs proches de ceux qu’on constatait avant le dispositif Duflot », confirme Ivain Le Roy Liberge. Le dispositif Pinel a été maintenu en l’état par le gouvernement en 2017. Les investisseurs devraient donc être autant au rendez-vous qu’en 2016. « Quand un dispositif fiscal s’installe dans la durée, on sait par expérience qu’il est d’autant plus efficace », assure Ivain Le Roy Liberge.
Outre les éventuelles difficultés liées à l’obtention des permis de construire à l’approche des élections (voir plus haut), un élément pourrait venir perturber le retour en forme du neuf : les prix. « Il y a une incertitude concernant les coûts des travaux. Après plusieurs années où ils ont comprimé leurs marges, les constructeurs pourraient être tentés d’augmenter les tarifs », estime Ivain Le Roy Liberge. Comme dans l’ancien, une hausse des prix trop rapide, sauf si elle est compensée par une baisse des taux, pourrait alors enrayer la belle année qui s’annonce pour la pierre.

Trois conseils pour bien investir dans la pierre en 2017

Achat vente appartement Maison Paris 16ème Boulogne-Billancourt

Valérie Valin-Stein - Le Figaro.fr

Si vous avez des projets immobiliers, c’est le moment de les concrétiser ! En effet, les taux d’intérêt ne baisseront plus et la prochaine élection présidentielle pourrait modifier la donne avec un cadre juridique et fiscal qui pourrait évoluer.

Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Investir dans un appartement neuf destiné à la location vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, qui peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur douze ans. Si la plupart des candidats à l’élection présidentielle ont, d’ores et déjà, annoncé qu’ils prorogeraient ce dispositif au-delà du 31 décembre prochain - date théorique de fin du régime Pinel -, rien ne dit qu’il ne sera pas amendé. Mieux vaut donc concrétiser rapidement votre investissement ; non sans vous être préalablement entouré des précautions d’usage comme la sélection d’une commune dynamique, d’un quartier vivant et bien desservi et, bien sûr, d’une typologie de logement en adéquation avec les besoins des candidats locataires. Entendez par là, n’investissez pas dans un studio si la demande porte sur les appartements de trois pièces et plus !
L’acquisition d’un bien ancien peut se révéler financièrement et fiscalement intéressante, surtout s’il nécessite des travaux de rénovation. En effet, vous allez le payer moins cher qu’un logement en bon état. De plus, les travaux pourront être déduits de vos loyers et, sous certaines conditions, de votre revenu global.
Si vous êtes fortement imposé, investissez de préférence dans un immeuble classé monuments historiques (MH) ou éligible au dispositif Malraux. Dans le premier cas, vous pourrez déduire de votre revenu global l’intégralité du déficit foncier généré, notamment, par les travaux de rénovation. Dans le second, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de rénovation engagées, dans la limite de 100 000 € par an pendant quatre ans. Avant de vous engager, vérifiez toujours la réalité de la demande locative et le coût de revient de l’opération. Celui-ci ne doit pas excéder le prix du neuf dans le même quartier ou un secteur équivalent.

Le meublé est-il encore intéressant ?

Même si la souplesse juridique dont bénéficiait la location meublée a été écornée successivement par les lois Alur et Macron, elle conserve des atouts, notamment fiscaux. En effet, dès lors que vous mettez en location un logement meublé (la liste des meubles et équipements à fournir a été fixée par le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015), vous avez accès à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle est plus favorable que celle des revenus fonciers applicable aux loyers issus d’une location nue. Si vos revenus excèdent 32 900 € (ou sur option s’ils sont inférieurs), vous pouvez déduire de vos loyers la majeure partie de vos dépenses et charges. Vous pouvez, par ailleurs, amortir la valeur du logement sur trente ou quarante ans (la durée dépend des caractéristiques du bien, de sa date de construction…) et celle du mobilier sur sept à dix ans. Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra être imputé sur vos revenus locatifs tirés de locations meublées pendant dix ans. Si vous êtes éligible au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourrez déduire un éventuel déficit de votre revenu global pendant six ans.
Prudence, toutefois, si vous envisagez de louer à des touristes pour de courtes durées. À l’instar de Paris, les grandes villes soumettent cette activité à des autorisations préalables.

Comment investir dans des murs de boutique ?

Avec des rendements frôlant les 8 % à 10 % en province (3 % à 6 % à Paris) et des locataires stables et «bons payeurs», les murs de boutiques attirent un nombre croissant d’investisseurs. Seul bémol, ces actifs nécessitent souvent des budgets conséquents: de 200 000 € en province à 500 000 € dans la capitale. C’est le prix à payer pour acquérir un local bien placé, bien agencé et loué dans de bonnes conditions. Pour diminuer le montant de ce ticket d’entrée, vous pouvez investir à plusieurs en vous regroupant au sein d’une société (SCI, SARL, etc.). » Lire aussi: Les boutiques ont désormais leur Airbnb
Plutôt qu’acheter en direct, vous pouvez choisir d’acquérir des parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) investies dans des locaux commerciaux. Vous avez alors accès à un placement sécurisé (les risques locatifs sont mutualisés) et rentable (entre 4 % et 5 % avant fiscalité). Et ce, à partir de 5 000 € d’investissement …

Crédit immobilier : l'année 2016 s'achève sur un record absolu

Agence immobilière Paris 75016

Edouard Lederer - Les Echos

Les banques ont prêté 216 milliards d'euros de crédits immobiliers de janvier à novembre dernier. L'année 2017 s'annonce dynamique, mais sans atteindre de tels niveaux.

/ Onze mois auront suffi à battre le record de 2015. L'an dernier, les banques avaient décaissé 203 milliards d'euros de crédits immobiliers, un montant déjà historiquement élevé. A fin novembre - selon les dernières statistiques publiées jeudi par la Banque de France - la production 2016 a déjà atteint... 216 milliards d'euros. Il était déjà devenu clair que la performance 2015 serait au moins égalée (« Les Echos » du 28 décembre dernier), mais le rythme atteint par les banques en novembre dernier n'en est pas moins impressionnant : elles ont prêté en novembre 27,5 milliards d'euros de crédits à l'habitat, un montant qui n'avait alors jamais été atteint sur un mois. Les chiffres de décembre (qui seront publiés dans un mois) diront si les banques ont maintenu la cadence jusqu'au dernier jour de l'année.
Cet engouement pour le crédit s'explique avant tout par la chute continue des taux d'intérêt, qui se sont établis en moyenne à 1,31 % en novembre (hors coût des garanties et assurances), selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, leur plus faible niveau historique. Pour en profiter, les particuliers ont massivement cherché à renégocier - ou à se faire racheter - leur prêt à des conditions de taux plus favorables. Ces opérations de rachats, déjà massives en 2015, sont revenues en force à la mi-2016, et représentent près de 60 % des crédits accordés en novembre.

La hausse des taux s'est enclenchée

Au-delà de ces opérations opportunistes, la faiblesse des taux de crédit a également donné un grand coup d'accélérateur aux « vraies » opérations, effectivement destinées à se loger. Les ventes de logements anciens vont probablement dépasser leur niveau historique de 2011, selon différents réseaux d'agences immobilières (« Les Echos » du 4 janvier). Quelque 840.000 logements devraient ainsi avoir changé de propriétaires en 2016 . Outre le crédit bancaire, les aides à la pierre comme le PTZ ont réanimé le secteur du résidentiel, tout comme les prix, relativement stables jusqu'à une période récente.
Le crédit va-t-il pouvoir longtemps progresser à une telle cadence ? Sans doute pas. Les professionnels de l'immobilier s'attendent à une année 2017 dynamique mais pas forcément historique. Là aussi, l'explication est à trouver du côté du crédit. Attendue depuis des mois, la remontée des barèmes bancaires vient effectivement de s'enclencher. En décembre, les taux moyens des crédits ont augmenté à 1,34 % (Observatoire Crédit Logement/CSA) , ce qui reste particulièrement faible. Mais ce mouvement de hausse s'accentue, avec des progressions comprises entre 5 et 10 centimes (0,05 % à 0,10 %) selon les cas, selon les grilles de taux des courtiers en crédit.

Une autre menace

Par ailleurs, et c'est une autre menace pour le pouvoir d'achat des ménages, les prix des logements ont augmenté, retrouvant en France leurs niveaux d'avant-crise. Si cette tendance se poursuit, elle risque de décourager certains acquéreurs. L'élection présidentielle - et ses rebondissements - pourrait en outre provoquer de l'attentisme.